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龙湖对长租公寓还有野心:5万间是个坎 行业很"稚嫩"
新浪财经综合2019-09-23 21:44:593阅

龙湖对长租公寓还有野心

来源:地产一条

对活着的长租公寓来说,要不要继续扩张是难题。

短短两三年的时间,长租公寓行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程。

龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪并不认同那些悲观论调。“现在负面的声音很多,但是别忘了‘租购并举’是国策。”在龙湖冠寓成立三周年之际,他接受一条君专访时说,自己希望能传递一些正能量。

张智聪是第一届龙湖仕官生,曾历任龙湖苏南公司、深港公司总经理,他经历过中国房地产行业的最初阶段,以及随后的黄金、白银时代。

“中国的租赁住宅市场,就像一部电影,现在只演了一个片头,电影的情节是什么还不知道呢,特别像1998年时的房地产行业。”

在龙湖冠寓经历高层变动的时候,张智聪说自己是主动请缨接下了任务,担起了中国开发商派集中式长租公寓规模第二大的冠寓,“这个新业务让我更兴奋”。截至目前,龙湖冠寓已开业房源数量约64000间,仅次于万科泊寓。

但即便是行业第一的万科泊寓也面临着困境。万科集团总裁祝九胜在今年业绩会上谈到泊寓时承认:“长租公寓在经营上确实有压力。”

张智聪说,做长租公寓需要有强大的内心,他向一条君阐述了冠寓遇到过哪些难题、正在如何解决以及行业的希望在哪。

5万间是个坎

长租公寓行业发展初期,不少企业加入烧钱的规模竞赛,这让一部分长租公寓企业迅速膨胀,但也导致一部分企业遭到淘汰迅速消亡。

对现在还活着的公司来说,要不要继续扩张规模成了难题。

张智聪向一条君确认,冠寓规模扩张的步伐不会停止——预计今年开业目标是到8万间,明年达到10万间。

他阐述了这有一个规模与盈利之间的关系:“5万间是个坎,没有好的数字化平台和运营能力,突破不了这个坎;10万间才到盈利拐点,达不到这么大规模不可能盈利;发展到20万间以上,才会有比较好的盈利。”

不能迅速达到盈利拐点,被他称为达不到“逃逸速度”,这种公司有两种死法——快死,意味着现金流支撑不住;慢死,意思是某些具体项目现金流能够维持,但算上公司层面管理成本,长期来看属亏损。

“慢死的公司就没办法再扩张成长了。”张智聪说。

“行业洗牌才刚刚开始,无论分散式、集中式,接下去还会有公司撑不住。”张智聪认为龙湖不在这些行列中,“我们算是这个行业里交学费交得少的”。

但这不代表龙湖冠寓没遇到难题。根据龙湖集团2018年年报,去年冠寓开业5.3万余间,整体出租率为50.1%。2018年是冠寓扩张极快的一年,大量未成熟项目拉低了出租率数据。

这也让今年的冠寓“慢”了下来。

张智聪承认今年的发展速度相对去年放缓,“我们意识到需要提升已有项目的运营质量,团队也需要时间成长,今年对标的物的要求也变高了,限制了发展速度”。

2019年起,冠寓从内部投资、财务、后期运营等方面,全方位提高了对投拓的要求。

对一些表现不好的项目,今年冠寓团队在研究之后,坚决终止了项目。“这一类项目的特征是物业位置不好、条件不好,根本不满足运营需要,在我们300多个项目里大概有五六个这种项目。”张智聪表示。

另一类表现不好的项目,则被判定为物业本身具有未来价值,但周边环境、配套还未跟上,冠寓团队对这类项目研究新方案,争取把运营质量做上去。张智聪说,目前已开业6个月成熟期的项目平均出租率在90%以上。

作为龙湖四大主航道业务之一,冠寓今年上半年的收入是4.3亿元,同比增幅207%,张智聪表示全年租金收入目标是超过10亿元,明年租金收入超20亿元,开始实现轻微盈利。

行业很“稚嫩”

如今长租公寓行业散发着秋日的丝丝寒意。张智聪反而认为,悲观的声音除了给行业警醒外,也带来了新机遇。

在很多房企和外部机构减少投资、行业出现大洗牌后,这种现状可能会引起国家的进一步重视。

竞争者少了,行业成本也降了很多,过去许多企业同时抢的物业,现在降价了,降幅甚至比公寓租金更大,这也带来了行业剪刀差的扩大。

在客观层面,政策利好仍在,重资产收购多了不少机会,比如南京等城市允许开放商办物业做租赁住宅。

“这个行业很‘稚嫩’”。张智聪强调,租赁住房行业无可避免地面临许多要解决的问题,包括顶层设计和政策落地。

“政策规范、管理体系还没有完全配套起来,很多企业、媒体对这些问题有担忧。”但张智聪认为,这些迟早都不是问题。

“比如今年1月,财政部住建部在北京、长春、上海、南京等16个城市试点中央财政补贴支持租赁住房企业,推动完善住房租赁市场体系,类似这种政策,肯定会极大地帮助到行业。”他说。

去年龙湖分别和新加坡政府投资公司(GIC)、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)联合设立长租公寓投资平台,用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

这些投资公司其实都是“过来人”。“他们都经历过自己国家从原来以资产建造销售为主,到运营增值的过程,经历过大的行业切换,所以他们非常看好中国的租赁住宅业务。”

“龙湖对租赁住宅业务的发展很坚决,不会变的。”张智聪说他相信未来中国人的住房模式会真正实现“租购并举”,中国人的住房将由四大块组成,包括市场化购买、政府共有产权房、政府廉租房和公租房,以及市场化供应的租赁住房。

研究“90后”“00后”

确定趋势之后,龙湖未来如何去做好租赁住房这个主航道业务,张智聪谈了几点。一是研究城市青年的需求;二是“重、中、轻”三种资产持有方式平衡推进;三是看好长三角等都市圈的发展。

接手冠寓业务后,张智聪说他经常琢磨“90后”“00后”的需求是什么。

这是中国经济腾飞时期成长的一代人,他们没有经历过物质匮乏的时代。但在他们成长过程中,父母可能很忙碌,甚至许多人是“留守儿童”,他们有更深层次的心理需求。

张智聪说冠寓想把项目做得“符合城市青年的口味,也能兑现城市青年的价值”。

除了娱乐、健身、影音、会客等共享空间这些硬件上的配备,还需要由高效机制构建出的运营体系达成社区与用户间的信任关系,同时严密的安保系统营造的安全感也必不可少。这都是运营长租公寓需要的软实力。

在规模扩张上,龙湖把获取资产分为三类途径,“重、中、轻”。重资产指收并购以及开发运营的物业,中资产指拥有10年以上资产租期或股权合作的物业,轻资产指纯品牌输出与运营管理。

目前冠寓整体盘面里,大约30%是重资产,70%左右是中、轻资产。“我们不会侧重某一项,三者是根据市场实际情况,同步平衡发展的。”张智聪表示。

作为长三角中心的上海,是龙湖冠寓的发展重镇。龙湖冠寓发展部沪苏公司资产管理负责人许振军表示,冠寓目前已经落地除金山区外上海所有的区,已开业11000间,占据整个已开业规模的六分之一,目前上海项目各项指标都排在全国前列。

“我们比较看好长三角都市圈,在这里不仅是空间和数量上的增长,而且是全线产品的落地。”许振军说,最新推出的冠寓上海宝山顾村店,拥有500多套的规模,配备了公共庭院、篮球场、400米空中跑道。

不过张智聪也指出,长租公寓行业归根结底还是资本的比拼,看谁有更低的融资成本。截至2019年中期,龙湖集团的平均借贷成本是4.56%,仍然维持着民企最低。“我们最好的地方是不需要为融资的事情担心,现在要做的就是运营提升”。

责任编辑:蒋晓桐

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